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http://www.asiaherald.co.kr/news/22206
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삼성경제연구소의 단편 시리즈 책을 정기 구독하고 있습니다. 그 중에 <도시와 디지털 시대>라는 시리즈라는 책이 있습니다. 그래서 오늘은 제가 아는 부동산, 도시, 디지털, 그리고 4 차 산업혁명이 부동산에 미치는 영향에 대해서 쓰려고 합니다.
도시의 기원 많은 역사학자, 도시학자들이 도시의 기원을 크게 3 가지로 분류합니다. ① 문자의 발명 ② 인쇄의 발명 ③ 전신, 전화의 발명
이유는 다음과 같습니다. 도시는 기본적인 기능은 소통과 교류입니다. ① 여기서 소통이라 함은 정보의 교환을 뜻하고 ② 교류함은 시장의 기능을 말합니다. 선사시대에는 조그마한 부락을 이루고 살았지요. 아직 문자가 발견되지 않아 사람들은 모두 목소리를 알아 들을 수 있는 거리에서만 소통과 교류가 가능했지요. 문자가 발명 된 이후에는 도시가 커졌습니다. 바위에 문자를 새기면 시간적인 제한 없이 장소의 이동만으로도 소통이 가능했기 때문입니다. 문자로 인해 거래 문서가 활성화 되어 물물교환의 수준을 넘고 화폐가 발명되면서 도시의 교류(시장) 기능이 더욱 활발해지면 도시의 크기가 커지게 된 것이지요. 이후, 종이의 발견, 인쇄술의 발견으로 시간과 장소의 제한이 없어지게 되자 도시의 크기는 폭발적으로 늘어났습니다. 그래서 선사시대(문자가 없던 시대)에 도시의 규모는 목소리로 전달할 수 있는 거리정도 였다면, 근대시대에는 도시의 종소리가 닿을 수 있는 크기로 커지게 된 것이지요.
플라톤도 기본적으로 도시의 크기는 5,000 명이 적당하다고 했습니다. 이유는 ‘아고라’라는 광장에 도시인들이 모여 소통을 이룰 수 있는 최대의 인원이기 때문이지요. 이후, 1차 산업혁명에 의해 전신, 전화, 자동차, 기차가 발명 되고서는 도시의 크기는 또다시 폭발적으로 커지게 됩니다. 전신, 전화 덕분에 소통에 있어 거리의 제한을 받지 않게 된 것이지요.
4차 산업혁명의 도시의 미래 인터넷과 휴대전화가 발전하면서 도시간 소통의 거리는 무한대로 늘어나게 되었습니다. 인터넷이라는 가상공간으로 사람들은 장소의 제한을 완전히 탈피해 언제 어디서나 교류가 가능하게 되었고, 휴대전화를 이용해 장소에 구애없이 소통이 가능하게 되었습니다. 그러자 많은 도시학자들이 미래에는 도시가 해체될지도 모른다는 우려를 표현하기도 했습니다. 인터넷과 모바일의 발전이 도시의 중요한 기능인 소통과 교류를 무한대로 시간과 장소의 제약 없이 가능하게 만들었기 때문이지요.
-제 4 차산업혁명 유비쿼터스(ubiquitous)는 라틴어로 언제 어디서나 존재한다는 신의 존재 의미를 표현하는 단어입니다. 공기와 같이 신과 같이 항상 우리 곁에 존재한다는 것이지요. 4차 산업혁명은 우리 주변의 모든 사물이 센서를 통해 ‘네트워크’로 연결되어 정보를 교류하고 소통하는 기술의 시대라고 말합니다. 벽과, 다리, 도로, 건물, 물품 등 우리 주변의 모든 사물이 네트워크화 되어 우리의 생활이 훨씬 편리해 진다는 것이지요. 그래서 앞서 이야기한 도시학자들이 이제 도시의 기능은 필요 없고 사람들은 언제 어디서나 (시간과 장소의 제한없이) 소통과 교류를 할 수 있게 된다고 말한 것입니다. 하지만 이와는 다른 문제점들이 존재합니다.
-오피스 도시의 기능이 소통과 교류 뿐이라면 비즈니스를 위한 교류는 인터넷만으로 충분히 대체될 수 있겠지요. 증권, 온라인 구매 등 교류(시장)의 기능은 인터넷이 대부분 대체하고 있고 이미 그 영역은 전 지구로 뻗어 나갔습니다. 즉, 교류의 측면에서 세계는 한 도시가 된 것이지요. 도시에 집중되어 있는 오피스가 그 첫번째 문제입니다.
오피스는 R&D (연구개발) 기능과 비즈니스의 기능이 있어야 합니다. 예전에는 소통과 교류의 한계로 도시에 오피스가 밀집하게 되었지만, 이제는 한계가 극복되었으므로 R&D 기능은 전문적인 대학이나, 연구단체가 있는 지방으로 이전하는 것이 유리하고(소위 한국의 혁신도시), 비즈니스의 두가지 기능인 생산과 업무 기능은 생산은 노동력이 저렴한 곳으로 집중되며(우리나라의 공업단지와 지식산업센터), 업무는 현재 외국의 회사처럼 영어 상담원들이 인건비가 저렴한 필리핀, 인도 등에 교환국을 두는 등 시간과 장소의 제한이 없는 곳으로 분산될 것이라는 것입니다. 하지만 이에 대한 반론으로, 비즈니스에는 반드시 대면 기능이 필요하고, 따라서 도시가 가지고 있는 대면기능 때문에 오히려 도시로 업무시설이 더욱 집중화 될 것이라는 것입니다.
-상업시설 온라인은 모든 산업의 중심이 되었습니다. 우리나라도 이미 온라인 매출시장이 오프라인 매출시장을 앞질렀지요. 이 또한 인터넷, 모바일의 발전으로 도시의 교류 기능에 제약이 없어진 이유입니다. 온라인과 오프라인의 기능을 동시에 가지고 있는 편의점의 매출이 일반적인 마트 시장의 매출을 앞지는 것도 바로 도시의 교류 기능이 기술발전으로 제약을 받지 않기 때문입니다. 특정한 곳에 위치해 있는 일반적인 마트와 다르게 장소의 제약이 없고, 24시간 영업으로 시간의 제한 또한 없다는 것이 바로 편의점이 발전하는 이유입니다. 다만, 맛, 명품 등 반드시 체험의 교류가 필요한 상품에 대해서는 여전히 도시의 교류 기능이 집중될 것으로 판단되지요. 그래서 미래의 상업시설은 체험 위주의 테마파크(어린이 체험 교육, 애견 파크, 놀이동산 등)와 맛집 등 음식점의 결합, 그리고 체험 후 구매가 주요한 특별한 옷 및 기타 상품들이 주류를 이루리라 예상됩니다. 즉, 온라인 구매가 어려운 제품들의 상업시설이 대세를 이루게 될 것이라는 것이지요.
-주택 도시의 기능인 소통과 교류가 무한대로 늘어나는 4 차 산업혁명의 유비쿼터스 시대에는 재택 근무가 활성화 되고 따라서 정보통신 기능이 필수 불가결한 주택의 주요기능이 될 것이라는 예측입니다. 즉, 시간과 장소의 제약없이 비즈니스가 가능하다 보니 집에서 재택 근무가 추세라는 것이고 그런 기능을 갖춘 집이 반드시 필요할 것이라는 말이지요. 요즈음 한국에서 주택을 팔면서 사물인터넷 기능을 강조하는 이유도 여기에 있는 것 같습니다. 그런데 주택에는 또 다른 문제점을 가지고 있습니다.
현대인들은 교류와 소통의 시대에 살면서 너무 많은 자기의 정보를 노출하며 살게 되었지요. 특히 아파트와 같은 집단시설에 살면서 소통과 교류가 활성화 되었지만, 인터넷과 모바일로 너무 많은 소통과 교류의 홍수 속에 살다 보니, 본인들의 개인 사생활과 정보를 노출하는 것을 극도로 꺼리게 되는 경향이 있습니다. 역사적으로도 도시의 주거시설을 보면 예전에 왕족과 귀족은 자기의 권위를 내세우기 위해 화려한 궁정과 집을 도심에 두었습니다. 그런데 자본가가 등장 하고서는 자본가들은 자기의 부를 숨기려는 특징이 있어 외관에 집을 짓고 사람들의 접근을 극도로 꺼리는 경향이 있었습니다. 그리고 인구가 폭발적으로 증가하고 지나친 소통이 오히려 부담스러워져 생겨난 것이 바로 ‘베드타운’이라는 것이지요(위성도시, 일산, 판교 등등). 그런데 이 베드타운도 생활수준이 비슷한 사람끼리 소통을 원하게 되다 보니 자연히 양극화 현상이 생기게 되었습니다. 그리고 도시의 공적인 공간은 소통을 중시하지만 사적인 공가는 은밀함을 더 중요시 하는 장소로 변모하게 되었지요. 요즈음 단독 주택인 타운하우스, 빌리지 등이 선호되는 것은 바로 인터넷, 모바일의 발달로 너무 많은 정보의 소통이 이루어지다 보니, 자신만의 은밀한 공간을 선호하는 경향에서 오는 추세입니다.
맺음말 도시의 소통과 교류라는 기능 측면에서 주택, 상업시설, 오피스의 미래를 한번 예측해 보았습니다. 부동산 시행업자들, 금융인들 외에도 왜 추세가 전원주택을 선호하게 되는지, 왜 지식산업센터가 주목을 받고 있는지, 왜 섹션 오피스가 발전하는지 그 이유를 곰곰이 생각해 본다면 새로운 시장이나 그에 맞는 전략을 준비할 수 있다고 생각되어 이글을 씁니다. 여러분들에게 도움이 되셨으면 합니다.
에디터 : 여의도 김박사 우리나라 4대 일간지의 경제과학부 기자, 외국계 부동산 헤지펀드 근무를 거쳐 현재는 외국계 회계법인에 근무 중이며 블로그(Blog.naver.com/daniel907)를 통해 골프 및 경제 관련 글을 게재하고 있다. |
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