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발행일: 2017/06/01  여의도 김박사
2017 한국 경제에 대한 예측 #26 나는 디벨로퍼다

부동산 사업과 관련하여 기획단계부터 처분단계까지 전 과정을 관리하는 업자를 흔히 부동산 디벨로퍼(developer)나 시행사라고 부릅니다. 하지만 저는 시행업자와 디벨로퍼는 다른 것이라고 생각합니다. 제가 생각하는 디벨로퍼는 ‘도시의 미관을 개선하고, 시민들의 주거환경을 개선하며, 적절한 주택과 건물을 공급하여 삶의 질을 높여주는 사업가’입니다. 디벨로퍼는 사회적 책임이 있어야 한다 생각하는 것이지요. 오늘은 도시재생에 대해 쓰도록 하겠습니다.

 

도시의 이벤트 지수

요즈음 시행업은 아무런 생각없이 사회적인 책임없이 그냥 건물을 크고 넓게 지어 수익을 최대한 올리는 것에만 몰두합니다. 우리나라 서울은 세계 도시 중 아름다운 살고 싶은 도시에서 72위로 낙후된 아름답지 못한 도시입니다.

 

이렇게 된 것에는 다음과 같은 이유가 있습니다.

  • 도로 교통 위주의 도시
  • 교류와 소통의 단절된 도시
  • 나만의 이익을 극대화한 건물

우리는 산업화에 익숙해져 모든 것이 빠르고 편리한 것에만 집중했지요. 대표적인 것이 강남의 테헤란로입니다.

 

▲ 테헤란로와 맨해튼거리 (출처 : 여의도 김박사)
 

 

좌측은 테헤란로 우측은 맨해튼 거리입니다. 뉴욕은 공간이동속도가 서울 보다 훨씬 느립니다. 도로거리가 5차선 20m이고 한국테헤란로는 10차선 40m 입니다. 그리고 뉴욕은 모든 1층을 유리로 내부가 보이게 만들어야 하지요.

 

아래 사진은 노천 카페로 유명한 프랑스 빠리의 사진입니다.

 

▲ 파리 거리 (출처 : 여의도 김박사)
 

 

도시의 기능을 설명하는 지수로 이벤트지수라는 것이 있다고 합니다. 즉 사람들이 도시를 걸으면서 얼마나 많은 교착점과 접점이 있느냐 하는 것이지요. 예를 들어 상점이나 카페가 있으면 사람들이 지나다 방문하게 되고 그것을 이벤트 밀도라고 합니다. 명동은 수많은 상점과 도보거리이기에 무척이나 높은 이벤트 밀도를 제공하지만, 강남거리는 넓은 도로와 폐쇄된 건물로 인해 전혀 그렇지 못합니다. 이렇게 이벤트를 높이 위해서는 도로간의 접점을 만들고 도로를 축소해 사람들로 하여금 걷도록 만들어야 하지요.

 

▲ 맨해튼 도로 (출처 : 여의도 김박사)
 

 

뉴욕 맨해튼이 격자형 도로에서 이렇게 사선의 도로를 만들어 교착점에 광장을 만들고 사람들이 걷도록 만들어 상점과 소비가 활성화된 도시를 만들었습니다. 

 

▲ 미국 타임스퀘어 (출처 : 여의도 김박사)

 

이후에 이렇게 달라진 타임스퀘어가 되었지요.

 

워크스코어라는 지수가 있다고 합니다. 얼마나 걷기 좋은 도시인가를 말한다고 하지요.

 

▲ 워크스코어 (출처 : 여의도 김박사)

 

미국에서는 워크 스코어가 높은 동네일수록 살기 좋은 곳으로 뽑지만 한국은 학군이 좋고 비싼 아파트가 있는 곳을 좋은 동네라고 한다지요.

 

한국의 시행업과 건축

 

한국의 시행업자들과 건축업체들은 도시의 미관, 특히 상업시설을 활성화 하기위한 다양한 고민을 전혀 하지 않지요. 다만 자기의 수익이 얼마가 될지, 얼마나 싸게 지어서 수익을 극대화 할지, 일단 지어 놓고 앵커 테넌트(anchor tenant)를 모집하는 것에만 몰두 합니다. 스스로 이벤트의 밀도를 높이고 사람들을 모이게 만드는 역할을 하려고 하지 않는 것이지요.

 

제가 느끼기에 사람들에게 이벤트를 만들어 줄 수 없는 상업시설은 백전백패를 할 것이라고 단언 할 수 있습니다. 사람들은 차로 이동하여 편리함을 도모하면 아무리 역세권이라고 해도 유동인구를 붙잡아 둘 수 없습니다. 다양한 노천카페, 모든 상점이 오픈 된 공간으로 사람들의 관심을 유도할 수 있는 곳이 아니면 성공하기 어렵습니다. 외부 주차장에서 걸어 들어가는 상점의 개발이 실제로는 훨씬 접근성과 수요성이 높은 것이지요. 수익형 부동산인 상점은 매출이 일어나야 부동산 가격이 오릅니다. 왜 명동이, 도로가 복잡하고 모든 사람이 걸어야만 하는 곳이 제일 부동산 값이 비싼 지 한번 생각해 보아야 하지요.

 

맺음말

저는 우리나라에 최근에 디벨로퍼라는 칭호를 받을 수 있는 사람을 발견하지 못했습니다. 어떤 분은 인허가를 행정기관과 잘 처리해서 개발을 하는 것이 디벨로퍼라고 이야기 하더군요. 천만에요, 디벨로퍼는 사회적 책임을 가지고 창조적인 개발을 할 수 있는 사람을 말합니다. 수익은 창조적인 개발에서 부수적으로 자연히 따라오지요.

 

살기 좋은 도시를 만들겠다는 사회적인 책임의식이 있는 디벨로퍼들이 많아 지기를 기원합니다.

 

에디터 : 여의도 김박사

우리나라 4대 일간지의 경제과학부 기자, 외국계 부동산 헤지펀드 근무를 거쳐 현재는 외국계 회계법인에 근무 중이며 블로그(Blog.naver.com/daniel907)를 통해 골프 및 경제 관련 글을 게재하고 있다.



 
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